競売落札物件で担保ローン利用時の注意点

2023/5/13 ローン会社の不動産担保ローンは不動産競売によって取得した物件を担保として融資利用出来ますが、通常の不動産購入と異なり不動産競売落札物件には様々な問題があるケースが多く、前所有者への瑕疵担保責任が無いので建物の修繕費は自己負担となり、競売落札物件に占有者が占有していた場合の退去費用も自己負担、分譲マンションの管理費、修繕積立金の滞納金の支払いも競売落札者の負担となるため、競売落札物件を不動産担保ローン利用する際には注意が必要です。

競売落札物件で担保ローン利用するメリット

不動産競売に参加、入札するメリットは一般の不動産購入価格と比較して３割から４割程度安く不動産取得出来る点です。
競売落札後は所有権移転登記や抵当権や根抵当権といった担保権の抹消登記も裁判所が行うため、司法書士へ支払う登記費用等も掛からない点もメリットと言えます。
不動産競売落札物件は不動産屋を介した一般的な不動産購入と比較して安く物件取得でき、安く取得した競売落札物件をローン会社の不動産担保ローンで融資利用する際には物件落札価格ではなく通常の不動産担保評価で融資を受けられる点が最大のメリットです。

競売落札物件のデメリット

裁判所が開催する不動産競売には債務者以外の個人や法人、不動産業者を問わず誰でも参加、入札出来ますが、競売不動産の物件情報が物件明細書、現況調査報告書、評価書の三点セットのみで競売物件の内覧も出来ないため、競売落札後に建物の瑕疵が発覚した場合は修繕費等、余計な費用が掛かるデメリットがあります。
競売落札者への引き渡し義務も無いため、競売落札物件に占有者がいた場合、占有者との交渉や退去費用も競売落札者の負担になることもデメリットです。

マンション管理費の滞納は競売落札者が負担

不動産競売で分譲マンションを落札した場合も注意が必要で、前所有者がマンションの管理費や修繕積立金を滞納していた場合、分譲マンションを競売落札した新しい所有者が滞納している管理費等を支払うことになり、ローン会社の不動産担保ローンを融資利用する場合でもマンション管理費に未納が無いことの証明書を管理組合から取り寄せる必要があるため、前所有者の滞納した管理費は資金需要者がローン会社の担保ローン融資金から優先して支払うことになります。

不動産競売を担保ローンで有効活用

不動産競売は通常の不動産購入よりも安く物件を取得でき、低価格で不動産取得した競売落札物件をローン会社の不動産担保ローンで通常の不動産担保評価でローンを受けられるので、不動産競売を有効活用して事業資金や新規競売落札の調達資金利用時にローン会社へお気軽に融資相談してみてください。

気になる事例VOL・336　は静岡県沼津市在住の石倉様。50歳の男性で沼津市内で不動産賃貸業を営む個人自営業の方です。
競売落札物件を担保に新たな不動産購入資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

競売落札物件で担保ローン利用時の注意点に関してのまとめです。

・不動産競売によって取得した物件を担保として融資利用出来るが、通常の不動産購入と異なり不動産競売落札物件には問題があるケースが多く、前所有者への瑕疵担保責任が無いので建物の修繕費は自己負担、競売落札物件に占有者が占有していた場合の退去費用も自己負担、分譲マンションの管理費滞納金の支払いも競売落札者の負担となるため注意が必要。
・不動産競売落札物件は不動産屋を介した一般的な不動産購入と比較して安く物件取得でき、安く取得した競売落札物件をローン会社の不動産担保ローンで融資利用する際には物件落札価格ではなく通常の不動産担保評価で融資を受けられる点が最大のメリット。
・不動産競売には債務者以外の個人や法人、不動産業者を問わず誰でも参加、入札出来るが、競売不動産の物件情報が物件明細書、現況調査報告書、評価書の三点セットのみで競売物件の内覧も出来ないため、競売落札後に建物の瑕疵が発覚した場合は修繕費等、余計な費用が掛かるデメリットがある。