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仮換地指定を受けた不動産への担保融資方法
2023/4/22![仮換地指定を受けた不動産への担保融資方法](https://www.abcsunny-loan.com/wp-content/themes/abcsunny/img/column/eye_catch07.jpg)
仮換地で不動産担保ローン利用
不動産の仮換地とは土地区画整理事業により従前に所有していた土地が整理され、土地区画整理後に割り当てられる土地のことをいいますが、土地区画が整理され街並みも綺麗になるため不動産評価も上昇し不動産担保融資評価額も上がる反面、従前の土地と比較して土地坪数が減少する減歩があり、ローン会社が不動産担保ローンの融資審査をする際には従前の土地坪数ではなく、減歩された仮換地指定通知書に定められた土地㎡数を基準に担保融資審査します。融資審査に必要な仮換地書類
仮換地指定を受けた不動産を担保にする場合のローン会社の融資審査に必要な書類は、資金需要者が所有している従前の土地や建物の登記簿謄本と公図、仮換地指定が行われていることを証明する土地区画整理事業者から郵送された仮換地指定通知書、仮換地の指定場所が特定できる仮換地図、区画整理事業の全体が表示されている仮換地位置図等が一般的ですが、土地区画整理事業者から郵送された仮換地指定通知書を紛失した場合は施工者から仮換地指定証明書を発行してもらうことも出来ますので、ローン会社へ不動産担保ローンの融資相談する際に提出すると融資審査がスムーズになります。仮換地への担保権設定
ローン会社が仮換地の土地を不動産担保ローンで融資する場合、担保権設定する不動産は仮換地指定された土地ではなく、資金需要者が現在所有している従前の土地や建物に抵当権、根抵当権設定します。仮換地指定を受けた物件所有者は、仮換地指定の効力発生日と同時に従前の土地の使用収益権を失う代わりに仮換地に対して使用収益権を有することになりますが、不動産の所有権は従前の不動産のままとなりますのでローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権設定は仮換地では無く、従前の土地や建物に担保権設定します。
仮換地指定を受けた不動産だからと不動産担保ローンを融資利用出来ないと思われている資金需要者は、仮換地指定通知書等を確認してお気軽に融資相談してみてください。
気になる事例VOL・335 は千葉県袖ケ浦市在住の小野寺様。57歳の男性で、千葉市内で飲食店を経営する個人事業主の方です。
仮換地指定を受けた不動産を担保に事業資金として15年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。
不動産担保ローン審査対象物件は土地100坪、建物木造2階建てで昭和48年新築です。
仮換地指定を受けていて仮換地後の土地坪数は80坪です。
小野寺様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンやその他担保権設定はありません。
不動産担保ローン審査対象物件は千葉県袖ケ浦市今井、JR内房線袖ケ浦駅より徒歩で約20分の第1種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪10~15万円前後です。
袖ヶ浦駅近辺は袖ヶ浦市役所を中心にスーパーのせんどう、ウェルシア等があり買い物等に不便の無い住宅地です。
交通アクセスは内房線で千葉駅まで30分と利便性は普通です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数80坪、土地坪単価15万円、総額1200万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資利用しても、不動産担保融資掛け目4割強と融資上限金額以内で問題ありません。
千葉市内で飲食店を営む小野寺様は事業資金を捻出しようとメインバンクへ融資相談しますが、確定申告書の内容の悪さを理由に融資審査が否決されます。困った小野寺様はノンバンクへ融資相談します。担保物件が仮換地指定を受けていることを予め融資担当者に伝えて机上融資審査を依頼します。融資担当者から仮換地でも担保融資可能と回答され正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、仮換地指定通知書、仮換地図、仮換地位置図の提出、社内融資稟議、融資稟議可決、融資事前説明の実行、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利7%、返済年数15年、毎月々4万5000円お支払い、総額809万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。
・不動産担保ローンの融資利用について、仮換地指定を受けた不動産を担保に融資を受けられないかという担保融資相談があるが、仮換地指定通知書等の融資審査に必要な一定の仮換地に関する書類が提出可能であれば、ローン会社の不動産担保ローンで借り入れ可能。
・仮換地とは土地区画整理事業で従前所有していた土地が整理され区画整理後に割り当てられる土地のことだが、区画整理され不動産評価も上昇する反面、従前土地と比較して土地坪数が減少する減歩があり、不動産担保ローンの融資審査する際は従前土地坪数ではなく、減歩された仮換地指定通知書に定められた土地㎡数を基準に担保融資審査する。
・仮換地指定を受けた不動産を担保にする場合のローン会社の融資審査に必要な書類は、資金需要者が所有している従前土地や建物の登記簿謄本と公図、仮換地指定が行われていることを証明する仮換地指定通知書、仮換地の指定場所が特定できる仮換地図、区画整理事業の全体が表示されている仮換地位置図等が一般的。
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不動産担保ローンの色々なケースを事例を元にブログ形式でご紹介。
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