担保不動産が公図と異なる場合の審査対処方法

2023/3/25 担保不動産をローン会社が融資審査する際に、担保不動産が管轄の法務局で取得できる土地と建物の登記簿謄本と公図を机上融資審査の参考資料としますが、資金需要者が認識している土地の坪数と法務局で取得した登記簿謄本に記載された土地㎡数が異なっていたり、土地の現況形状と公図に記載された土地形状や道路の幅員が明らかに違う場合のローン会社の融資審査対処方法を解説します。

登記簿謄本と公図で机上融資審査

ローン会社が担保不動産の机上での融資審査をする際に審査資料として登記簿謄本と公図を使用するのが一般的ですが、不動産所有者である資金需要者から申告された土地や建物の現況と登記簿謄本や公図に記載された不動産の坪数や建坪、道路幅員や間口の広さに相違があることがあります。
ローン会社は正式な不動産担保ローン申し込み前の机上での融資審査は、基本的には登記簿謄本と公図に記載された土地坪数や道路幅員、間口を融資審査の基準とします。

地積測量図や現地調査でも審査困難なケース

ローン会社は一般的に再建築不可能な不動産物件は担保不動産として取り扱うことが出来ませんので、土地の大きさ以外にも接道している道路の種類や道路幅員、道路と土地が面している間口の広さも公図や地積測量図を審査資料として机上融資審査に使用しますが、担保不動産が公図上で道路と面している部分の間口が2mあるか公図上で微妙な場合もありますし、不動産を現地調査して道路間口部分をメジャー等で直接測量しても測量する位置が曖昧で正確な間口の広さを確定できないこともあります。

建築計画概要書の取得

担保不動産の土地坪数や建物建築年数、土地の形状や道路接道、間口の広さ等が登記簿謄本や公図、地積測量図で確認できない場合は管轄の市区町村の建築指導課で取得、閲覧可能な建築計画概要書を取得しましょう。
建築計画概要書は建築確認がおりた物件の概要が明記されえた書類で、土地の正確な敷地面積や建物の構造、大きさ、高さ、接道道路の種類や道路間口の正確な広さ、用途地域等が記載されており、建築基準法に適している不動産かどうかが一目瞭然でローン会社の不動産調査に役立つ審査資料となります。

建築計画概要書の提出でスムーズな融資審査

ローン会社の机上融資審査で不動産現地調査してみないと審査結果が出ない、机上査定では不動産担保ローンの融資審査が通るか判断出来ないと回答された資金需要者は担保不動産が管轄の役所の建築指導課へ出向いて建築計画概要書を取得すると、ローン会社の担保融資審査がスムーズになりますのでお勧めです。

気になる事例VOL・３３４　は埼玉県草加市在住の越野様。40歳の女性で草加市内の総合病院に勤める看護師の方です。 相続した実家を担保に15年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

担保不動産が公図と異なる場合の審査対処方法に関してのまとめです。

・担保不動産をローン会社が融資審査する際に、担保不動産が法務局で取得できる土地建物の登記簿謄本と公図を机上融資審査の参考資料とするが、資金需要者が認識している土地坪数と法務局で取得した登記簿謄本に記載された土地㎡数が異なっていたり、土地の現況形状と公図に記載された土地形状や道路の幅員が明らかに違う場合のローン会社の融資審査対処方法を解説。
・ローン会社が机上融資審査をする際に審査資料として登記簿謄本と公図を使用するのが一般的だが、資金需要者から申告された土地建物の現況と登記簿謄本や公図に記載された不動産坪数、間口の広さに相違があれば、基本的には登記簿謄本と公図に記載された土地坪数や道路幅員、間口を融資審査の基準とする。
・建築計画概要書は建築確認がおりた物件の概要が明記されえた書類で、敷地面積や建物の構造、大きさ、高さ、接道道路の種類や道路間口の広さ、用途地域等が記載されており、建築基準法に適している不動産かどうかが一目瞭然でローン会社の不動産調査に役立つ審査資料となる。