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持ち分融資で承諾不可の共有者の滞納税金への対処方法

2022/3/19

不動産担保ローンの持ち分融資を希望される資金需要者の中で、承諾の入らない共有者に固定資産税の滞納や、市民税や国民健康保険税といった市税の滞納が原因で担保不動産の持ち分に差し押さえ登記がされている場合の融資対処方法について、不動産担保ローンの融資事例を解説しながら説明していきます。

不動産担保ローンは持ち分融資も対応可能

不動産の所有権利方法には土地や建物、マンション等を単独で所有する所有権と、夫や妻、両親、子供等と共有して複数で所有する持ち分所有方法とがありますが、資金需要者の持ち分が2分の1～3分の1以上所有していれば不動産担保持ち分ローンの融資利用が要審査となりますが可能です。

承諾の入らない共有者の税金滞納

不動産担保ローンの持ち分ローンを融資実行する際に共有者と共有して支払い義務が生じる固定資産税に滞納、未納がある場合は、持ち分融資希望の資金需要者が代表して固定資産税の滞納税金分を融資実行金から優先して税金一括納付してもらいます。
融資承諾の入らない共有者に固定資産税以外にも税金未納があって、住民税や国民健康保険税の滞納が原因で市から差し押さえ登記がされている場合も、持ち分融資希望の資金需要者が融資金から差し押さえ登記分の滞納税金を共有者に代わって税金一括納付することで不動産担保持ち分ローンを融資利用することが可能です。

共有者の税金滞納の許容範囲

融資承諾の入らない共有者に固定資産税以外の住民税や国民健康保険税に滞納がある場合でも、共有者の持ち分不動産に差し押さえ登記がされていなければ、持ち分融資希望の資金需要者に共有者が滞納している税金の納付義務は生じません。
しかし固定資産税は共有者同士が共有して支払う税金なので、固定資産税に滞納、未納が発生している場合は持ち分融資希望の資金需要者が融資金から税金納付する必要がありますので、承諾の入らない共有者と固定資産税の税金納付の分担や支払い方法を明確に決めておくことをお勧めします。

不動産担保ローンで持ち分融資を検討している資金需要者はご自身の税金納付状況はもちろん、承諾の入らない共有者の税金納付状況も出来る限り把握しておくと不動産担保持ち分融資の融資審査もスムーズに進みますので、税金納付状況や税金納付分担金は共有者と話し合って明確にしておきましょう。

気になる事例VOL・323　は北海道札幌市在住の町田様。55歳の男性で、札幌市内で運送業を営む個人自営業者の方です。
親から相続した自宅不動産の持ち分融資で10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地50坪、建物木造2階建てで平成2年新築です。
町田様と弟様が2人で居住用不動産として現在利用中です。
町田様と弟様が父親から共有で相続した不動産で、共有持分は土地も建物も各々2分の1です。
住宅ローンやその他金融機関からの借り入れはありませんが、弟様の市税の滞納が原因で弟様の持ち分不動産に差し押さえ登記がされています。

不動産担保ローン審査対象物件は北海道札幌市北区、JR函館本線手稲駅より徒歩で約10分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪30万円前後です。
手稲駅近辺は手稲区役所や大手スーパーの西友があり、買い物等の住環境は良いです。
交通アクセスも函館本線利用で札幌駅まで至近で便利です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数50坪、土地坪単価30万円、総額1500万円と不動産担保査定評価しました。
住宅ローン等の担保権設定も無く、第1抵当順位から持ち分ローンで500万円を融資実行しても不動産担保融資掛け目3割強と融資上限金額以内で問題ありません。

札幌市内で運送業を営む町田様、事業運転資金として500万円をローン会社から持ち分融資で資金調達しようと融資相談しますが、承諾の入らない共有者である弟様の持ち分不動産に市から差し押さえ登記がされていることを知らされます。ローン会社からは差し押さえ登記を解除しないと持ち分融資であっても不動産担保ローン利用は難しいと告げられます。事業資金を必要としていた町田様は弟様の税金滞納分を融資金から一括納付することを条件に、ローン会社の不動産担保持ち分融資を正式に申し込みします。不動産現地調査、必要書類取得、社内融資稟議、融資稟議可決、融資事前説明、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利9％、返済年数10年、毎月々6万4000円お支払い、返済総額760万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

持ち分融資で承諾不可の共有者への滞納税金の対処方法に関してのまとめです。

・不動産担保ローンの持ち分融資を希望する資金需要者の中で、承諾の入らない共有者に固定資産税の滞納や、市民税や国民健康保険税といった市税の滞納が原因で担保不動産の持ち分に差し押さえ登記がされている場合の融資対処方法についての解説。
・不動産担保ローンの所有権融資にしても持ち分融資にしても、固定資産税や住民税、国民健康保険税といった市税の滞納、未納がある場合は融資実行金から優先的に税金納付、税金完納してもらうことが不動産担保ローン融資実行の条件となる。
・融資承諾の入らない共有者に固定資産税以外の住民税や国民健康保険税に滞納がある場合でも、共有者の持ち分不動産に差し押さえ登記がされていなければ、持ち分融資希望の資金需要者に共有者が滞納している税金の納付義務は生じない。

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