第一抵当権の残高証明書を取得できない場合の融資方法

2021/10/16 ローン会社の不動産担保ローンを融資利用する際に、住宅ローンやその他金融機関の第一抵当権を残したまま第二抵当権で不動産担保ローン利用する場合は、第一抵当権者の融資金がいくら残っているのかを明確にするため、銀行やその他金融機関が発行する残高証明書の提出が不動産担保ローン融資を受ける必須条件となりますが、債務者と所有者が異なる場合で所有者が第二抵当順位で不動産担保ローンを利用するには、債務者に第一抵当権者から残高証明書を取得してもらう必要があります。

第一抵当権者である銀行やその他金融機関は不動産担保ローンを融資利用中の債務者に対して、毎月返済している債務者からの依頼があれば残高証明書を発行してくれますが、例えば担保不動産の所有者と債務者が異なる場合で連帯保証人ではない物上保証のみの担保提供者である物件所有者からの残高証明書の発行依頼には応じてくれません。
担保不動産の物件所有者が第一抵当権者の残高証明書を取得するには、第一抵当権者が債務契約している債務者を通して残高証明書の発行依頼をする必要があります。

銀行の住宅ローンが第一抵当権設定されている実家不動産で、前所有者である父親から相続した現在の物件所有者が次男、住宅ローンの債務者が父親と親子リレーでローンを組んでいた長男というケースで、物件所有者である次男が住宅ローンの債務者である長男に内緒で不動産担保ローン利用したいという融資相談事例を説明します。

父親の不動産を相続する際、父親と親子リレーで住宅ローンを組んでいた長男が不動産を相続するのが一般的ですが、長男は次男に借金があり相続によって借金相殺という約束で次男が不動産を相続しました。
父親から不動産を相続した物件所有者である次男に資金需要が生じて、ローン会社の不動産担保ローン利用を融資検討します。
現在長男がローン返済中の銀行住宅ローンの第一抵当権は残したまま第二抵当順位から不動産担保ローンを希望しますが、第二抵当権設定での不動産担保ローン利用には第一抵当権者から残高証明書を取得しないと担保融資審査が通りません。
物件所有者の次男は債務者である長男に依頼しないと住宅ローンの残高証明書は取得できないこと、長男には内緒で不動産担保ローン利用したいことをローン会社に担保融資相談します。
ローン会社から残高証明書の取得が難しいのであれば、住宅ローンを組んだ際に発行された返済割賦表や返済予定表、半年に一度送られてくる簡易的な残高が記入されているハガキ、毎月ローン返済が引き落とされている銀行通帳のコピー等、住宅ローンの残高証明書に代わる証明書の提出を求められます。
返済割賦表と銀行通帳のコピーをローン会社に提出して、次男は長男に内緒で第二抵当権設定での不動産担保ローンを融資利用できました。

銀行系ローン会社や大手ノンバンクは先順位抵当権の残高証明書を取得できないと不動産担保ローンの融資審査は通りませんが、中小の貸金業者やローン会社であれば返済割賦表や返済予定表と毎月引き落とされている銀行通帳コピーを照らし合わせて、返済延滞等が無ければ第二抵当権設定での不動産担保ローンが可能な場合もあります。
第一抵当権者の残高証明書が取得できないからと第二抵当権設定での不動産担保ローン利用を躊躇している資金需要者は、諦めずに不動産担保ローン相談してみてください。

気になる事例VOL・319　は神奈川県相模原市在住の森口様。56歳の男性で、相模原市内で飲食業を営む個人自営業者の方です。 銀行住宅ローンは残したまま第二抵当権設定で事業運転資金を20年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

第一抵当権の残高証明書を取得できない場合の融資方法に関してのまとめです。

・不動産担保ローン利用する際、住宅ローンの第一抵当権を残したまま第二抵当権で不動産担保ローン利用する場合、第一抵当権者の融資金がいくら残っているのかを明確にするため、銀行やが発行する残高証明書の提出が不動産担保ローンを受ける必須条件となる。
・第一抵当権者である銀行は不動産担保ローンを融資利用中の債務者に対して、毎月返済している債務者からの依頼があれば残高証明書を発行してくれるが、担保不動産の所有者と債務者が異なる場合で連帯保証人ではない担保提供者である物件所有者からの残高証明書の発行依頼には応じてくれない。
・銀行系ローン会社や大手ノンバンクは先順位抵当権の残高証明書を取得できないと不動産担保ローンの融資審査は通らないが、中小の貸金業者であれば返済割賦表と銀行通帳コピーを照らし合わせて、返済延滞等が無ければ第二抵当権設定での不動産担保ローンが可能な場合もある。