底地を分筆して不動産担保ローン活用

2021/4/10 ローン会社の不動産担保ローンには資金需要者が単独所有する土地建物を担保に入れる所有権融資や、資金需要者が所有する持ち分担保のみで借り入れする持ち分担保融資、借地上に建つ建物のみを担保とする借地権での不動産担保ローンと様々な不動産担保ローンの融資利用方法がありますが、第三者名義の建物が建っている土地、底地のみを担保としてローン会社から不動産担保ローン融資を受けることは非常に難しく、ほとんどのローン会社やノンバンクは底地への担保融資は行っておりません。

単独所有する一筆の土地の敷地上に建物が2棟建っていて、片方の建物は土地所有者と同じ名義人、もう片方の建物が第三者の名義だった場合、土地の所有者である資金需要者がローン会社の不動産担保ローンを融資利用するには別の建物所有者である第三者を物上保証人とする必要があります。
建物所有者である第三者の物上保証が得られない場合は、もう片方の建物と土地を担保として提供しても他人である第三者所有の建物が担保予定の土地敷地上に建っている以上、その土地は底地として扱われ、ほとんどのローン会社、ノンバンクの不動産担保融資審査で否決されます。

自己所有する一筆の土地上に第三者の建物が建っていて借地契約や地代の支払いも全く無いというケースは意外と多く、古くは現所有者が相続する前の先代や先々代まで遡って口約束や善意のみで第三者の建物が占有されており、改めて借地契約を締結しようにも第三者の建物所有者から拒絶されたりしてトラブルになっているケースも多いです。

借地契約等で土地所有者の意思を明確にしておかないと、第三者の建物所有者が土地の時効取得を主張してくる恐れもあります。
時効取得とは占有者が所有の意思を持って平穏かつ公然と占有を開始し、占有開始時に善意かつ無過失の場合は10年間、他人の所有地であることを知っている悪意の場合は20年間占有することによって土地の所有権を取得できる権利のことです。（時効取得には様々な取得条件や要件あり）
借地契約も無いまま底地の状態で第三者の占有を放っておくと時効取得のリスクや、固定資産税の減税といった税制上の恩恵も受けられませんので、占有者としっかり話し合って地代や借地契約年数等を相談し円満に借地契約しましょう。

第三者の建物所有者の協力も得られず、借地契約にも非協力的で困っている土地所有者には土地の分筆をお勧めします。
土地所有者の所有する建物と第三者名義の建物を切り分けるように土地を分筆すれば、第三者である占有者の占有権も分筆された土地のみに限定されますし、悪意を持った占有者であれば公道、道路に面してない袋地の形で分筆すれば占有者単独で建物の再建築が不可能となり、道路に出るまでの通行権の権利まで土地所有者は主張することが出来るようになります。

土地を分筆すると土地測量や土地家屋調査士への報酬等で費用が掛かりますが、実際に土地を分筆しなくとも土地分筆を想定して不動産担保評価、不動産担保ローン融資実行してくれるローン会社もありますので、担保不動産が底地で担保融資を諦めている資金需要者は先ずはお気軽に不動産担保ローン相談してみてください。

気になる事例VOL・316　は東京都立川市在住の竹山様。50歳の男性で、立川市内で内装業を営む個人自営業者の方です。
事業運転資金とローンおまとめ資金で20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。
底地を分筆して不動産担保ローン活用に関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンには所有権融資、持ち分担保融資、借地権での不動産担保ローンと様々な融資利用方法があるが、第三者名義の建物が建っている土地、底地のみを担保としてローン会社から不動産担保ローン融資を受けることは難しく、ほとんどのローン会社は底地への融資は不可能。
・単独所有する一筆の土地上に建物が2棟建っていて、片方の建物は土地所有者と同じ名義人、もう片方の建物が第三者名義だった場合、土地所有者である資金需要者がローン会社の不動産担保ローンを融資利用するには別の建物所有者である第三者を物上保証人とする必要がある。
・第三者の建物所有者の協力が得られず、借地契約にも非協力的で困っている土地所有者には土地の分筆がお勧めで、土地所有者の所有する建物と第三者名義の建物を切り分けて土地を分筆すれば、第三者である占有者の占有権も分筆された土地のみに限定されるので土地所有者単独で担保融資利用が可能。