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担保ローン借り換えのデメリット

2019/7/13

担保ローン借り換えのデメリットに関して、融資事例を交えてご説明します。
ローン会社の不動産担保ローンを検討されているお客様の資金使途は様々で、会社員であればカードローンのまとめ資金や教育資金、自営業者であれば事業運転資金、設備投資資金等々ありますが、不動産担保ローンで資金捻出するために先順位担保権設定されている住宅ローンやその他金融機関を借り換えて担保融資実行を受ける場合には、貸出金利が低金利から高金利になるデメリットがあったり、返済総額が上がってしまうデメリットがあったりと不動産担保ローン借り換えによって発生する資金需要者にとってのデメリットも多くありますので、借り換えローンによって生じるデメリットをしっかり把握しておかなければいけません。

不動産担保ローンを利用する際にその他金融機関の低金利な住宅ローンは残したまま、デメリットの無い2番抵当権設定で担保融資を希望される資金需要者は多いですが、2番抵当権設定での融資金算出方法は1番抵当権者の融資金残債務に想定遅延損害金を2年分加算して担保評価金額から減額する担保査定評価方式が採用されているため、担保不動産にそれなりの担保余力が無いと融資審査が否決されるというデメリットがあります。
2番抵当権設定での融資審査は通らなくても、不動産担保借り換えローンを利用した1番抵当権設定での融資審査であれば遅延損害金を加算しなくて良いため、ローン会社の借り換えローンによる担保融資審査が通ることもありますが、借り換えローンによるデメリットも生じます。
必要資金を捻出するためとはいえ、低金利な銀行住宅ローンから高金利なローン会社で借り換えると大きなデメリットがありますし、借り換えで生じた金利上昇による月々の返済額が変わるデメリット、借り換えにより返済総額が大幅にアップするデメリット、借り換えによる融資事務手数料や住宅ローンを解約する際に発生する解約手数料のデメリット、借り換えローン時の担保権設定と抹消手続き費用が融資金に加算されるデメリット等々、借り換えローンを選択した資金需要者にとってのデメリットは少なくありません。

資金需要者がローン借り換えによるデメリットを把握しておきながら不動産担保借り換えローンを進める理由は色々ありますが、メインバンクから追加融資を断られて資金捻出のために止む無くデメリットがあることを承知しながら借り換えローンを進めるケースもあれば、貸出金利は低金利だが返済年数が短期なので借り換えローンによってデメリットの高金利にはなるが長期返済可能で毎月の返済額が減額される借り換えローンのケース、担保融資のスピード重視なのにメインバンクの担保ローン実行までの時間が掛かりすぎるため、デメリットはあるがスピード融資対応可能なローン会社へ借り換えるケースと、デメリットの生じる不動産担保借り換えローンは多種多様です。
第三者から見ればデメリットしかない借り換えローンも、資金需要者から見ればデメリットに見合った成果が得られるという理由で不動産担保借り換えローンを進めるケースもありますので、資金需要者自身が被るローン借り換えデメリットやリスクをしっかり吟味して、デメリットも踏まえた不動産担保借り換えローンを有効活用していきましょう。

気になる事例VOL・292　は岡山県倉敷市在住の島倉様。55歳の男性で、倉敷市内で青果業を営む個人自営業者の方です。
借り換えによるデメリットはあるが毎月々の返済額を抑えるため、その他金融機関の返済資金と事業運転資金として25年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保借り換えローン希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地80坪、建物木造平屋建てで昭和63年新築です。
島倉様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
その他金融機関の担保権が1番抵当権設定されていて、融資金残債務は600万円あります。

不動産担保ローン審査対象物件は岡山県倉敷市玉島、JR山陽本線新倉敷駅より徒歩で約10分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪20～25万円前後です。
新倉敷駅近辺は再開発が進み、区画が綺麗に整理された閑静な住宅地です。
交通アクセスも山陽本線と山陽新幹線が並走する新幹線停車駅で、岡山や広島、新大阪にも直接アクセスできて便利です。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数80坪、土地坪単価20万円、総額1600万円と不動産担保査定評価しました。
その他金融機関の融資金残債務600万円を一括返済して1番抵当権設定で1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内で問題ありません。

倉敷市内で青果業を営む島倉様、創業時に借り入れたその他金融機関の貸出金利は2％と低金利なものの、返済年数が5年と短期で毎月の返済額が17万円を超えていて事業の負担のデメリットとなっています。その他金融機関にリスケを申し込みますが、なかなか承認が下りないため島倉様はデメリットは承知でローン会社の不動産担保借り換えローンを検討します。担保融資相談時に融資担当者から貸出金利は現在の倍以上の6％となるデメリットはありますが、借り換えで最長25年の返済年数が組めて毎月返済も1000万円の担保融資で6万円台になること、返済額は減るが返済総額は相当上昇するデメリットがあること等のデメリットを含めたヒアリングを受け、借り換えによって生じるデメリットもご自身で納得した後に正式に不動産担保借り換えローン申し込みします。不動産現地調査、必要書類の提出、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書の締結を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利6％、返済年数25年、毎月々6万5000円お支払い、返済総額1933万円という内容の不動産担保借り換えローンが融資実行となりました。

担保ローン借り換えのデメリットに関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンを検討するお客様の資金使途は様々で、会社員であればカードローンのまとめ資金、自営業者であれば事業運転資金等あるが、資金捻出するためにデメリットの無い銀行ローンを借り換えて担保融資を受ける場合、借り換えで貸出金利が低金利から高金利になるデメリット、借り換えで返済総額が上がるデメリット、担保ローン借り換えで発生するお客様にとってのデメリットも多くあるので、借り換えによって生じるデメリットを把握することが大事。
・必要資金を捻出するためとはいえ、低金利な銀行ローンを高金利でデメリットのあるローン会社で借り換えると、金利上昇による月々の返済額が変わるデメリットや、借り換えによって返済総額が大幅アップするデメリット、借り換える際の事務手数料や解約手数料が掛かるデメリット、借り換え時の担保権設定と抹消手続き費用が融資金に加算されるデメリット等、借り換えローンを利用する資金需要者にとってのデメリットは少なくない。
・第三者から見ればデメリットしかない借り換えローンも、資金需要者から見ればデメリットに見合った成果が得られるという理由で担保借り換えローンを進めるケースもあるので、資金需要者自身が被るローン借り換えデメリットやリスクをしっかり吟味して、デメリットも踏まえた不動産担保借り換えローンを有効活用しよう。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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