リースバックと不動産担保ローンの比較

2019/2/23 不動産担保ローンとは所有不動産に抵当権や根抵当権といった担保権を設定して毎月決まった金利や返済額を支払っていく金融商品ですが、リースバックは不動産所有者が不動産業者や投資家といった第三者に所有不動産を不動産売却し、不動産売却後もその第三者とリース契約して引っ越すこと無く継続して住み続けることが出来る新しい不動産売却スキームのことです。

リースバックが人気を博している理由として、元々の不動産所有者が引っ越すこと無く継続して居住できるという利点があります。
引っ越しをしないということは余分な引っ越し費用を捻出する必要が無く、新たな居住先の不動産賃貸借契約時に発生する敷金や礼金の支払いも抑えられ、引っ越すことにより生じる親戚筋や友人、知人等への転居先の案内や子供の学校区の変更、市区町村への転出届等、面倒な手続きをせずに今までの生活環境を変えることなく生活できるということが最大の利点と言えます。
不動産を売却するので、固定資産税や都市計画税といった各種税金の納税義務が無くなる利点もあります。

しかし不動産担保ローンとリースバックを比較すると、貸出金利の発生する不動産担保ローンと比べてもリースバックを利用した際のデメリットが目立ちます。
不動産業者や投資会社が商品展開するリースバックは不動産売却時の買い取り価格が通常の不動産市況相場の7～8割となっており、不動産売却する入り口の段階から任意売却するよりも2～3割も損することになります。
不動産を一定期間であれば買い戻せる特約があることもリースバックのメリットと謳われてますが、この特約についても不動産買い戻し時には当初の不動産買い取り価格に対して15～20％上乗せされた買い戻し金額を請求されたりしますので、リースバックの不動産買い戻し特約はお客様にとっての救済措置としての役割を果たしているとは言い難いです。
リースバックを利用した際の毎月のリース料も不動産買い取り価格に対して年7～8％前後をリース料として設定しますが、近隣の賃料相場と比較しても割高となりますし、不動産担保ローンと比較した際の一番の違いとしてリースバックは何年間もリース料を支払ったとしても不動産買い戻し時の元金には決して計上されません。

リースバックのリース料は買い戻し金額の元金には計上されませんが、ローン会社の不動産担保ローンは元利均等返済方式であれば毎月々の返済額に元金も含まれていますので、返済回数が増えるほど返済元金に充当されていき最終的には借金は完済されます。
不動産担保ローンの返済年数は最大で25～30年と長期返済が可能で毎月の返済額を抑えることもできますが、リースバックには1～5年ごとに更新手続きが必要でリース契約更新時には更新手数料が発生するケースもあります。
毎月のリース料支払いが延滞すれば強制退去の可能性もあるリースバックに対して、ローン会社の不動産担保ローンは返済が不可能になれば不動産任意売却し、ローン残債を一括返済出来るという点も不動産を所有している強みでありメリットです。

不動産業者が商品展開するリースバックの不動産買い取り掛け目とローン会社の不動産担保ローン融資掛け目は共に7～8割とほとんど一緒なので資金調達可能な金額も変わらず、不動産を手放すことも無く不利な特約等も少ないローン会社の不動産担保ローンは、リースバックと比較すると資金需要者にとって安心で安全なローン商品なのではないでしょうか。

気になる事例VOL・282　は神奈川県厚木市在住の塚地様。48歳の男性で、厚木市内で運送業を営む個人自営業者の方です。
リスケ中の政策金融公庫の返済資金として25年長期返済型、元利均等返済方式で2000万円の不動産担保融資希望です。
リースバックと不動産担保ローンの比較に関してのまとめです。

・不動産担保ローンとは所有不動産に抵当権や根抵当権といった担保権を設定して毎月決まった金利や返済額を支払っていく金融商品だが、リースバックは不動産所有者が不動産業者等の第三者に所有不動産を売却し、不動産売却後もその第三者とリース契約して引っ越すこと無く継続して住み続けることが出来る不動産売却スキームのこと。
・リースバックが人気の理由として引っ越すこと無く継続居住できるという利点があるが、引っ越さないということは引っ越し費用を捻出する必要が無く、新居の賃貸借契約時に発生する敷金や礼金の支払いも抑えられ、親戚や友人等への転居先の案内、子供の学区の変更、市区町村への転出届等、面倒な手続き不要で生活環境そのままに生活できるということが最大の利点。
・リースバックのリース料は買い戻し金額の元金には計上されないが、ローン会社の不動産担保ローンは元利均等返済方式であれば毎月々の返済額に元金も含まれているので、返済回数が増えるほど返済元金に充当されていき最終的には借金は完済される。