自宅一部を収益物件化で総量規制クリア

2019/2/2 貸金業法の総量規制が2010年に完全施行され、会社員の方が自宅不動産を担保に融資を受けることはハードルが高いという認識が世間一般的に浸透されてきましたが、それでも会社員の方の資金需要は増えており不動産担保ローン相談も多くお問い合わせをいただいております。

実際に会社員が自宅不動産を担保に融資を受けることは非常にハードルが高く、銀行系ノンバンクや大手ローン会社の中には不動産担保ローン相談において、自宅不動産で担保融資希望の会社員という内容だけで融資否決の結論を出してしまう貸金業者もあります。
例えば自宅不動産の評価金額が3000万円で住宅ローンやその他不動産担保ローン借り入れが無い無担保状態だったとしても、会社員の方への融資総量は年収の3分の1までと決まっており、いくら総評価3000万円の価値がある自宅不動産を所有していても年収が300万円であれば100万円までしか不動産担保融資することが出来ません。

会社員の方の自宅を不動産担保ローンで融資利用する場合は総量規制の対象となりますが、個人自営業者の方が自宅を担保に不動産担保ローン利用しても総量規制の対象外となります。
個人自営業者の規模や定義、職種は多種多様にありますが、サラリーマンの方が本業の他に副業で金銭の多寡に関わらず収入を得ていれば個人自営業者と見なすことも可能です。

会社員の方が自宅を担保とした不動産担保ローン相談で、自宅の一部分を息子が店舗として利用していて周辺不動産賃貸相場よりは割安だが、毎月々しっかりと賃料収入を得ていて確定申告も漏れずに行っているという融資事例のケースがありました。
親族間であっても毎月の安定的な賃料収入があり、会社員としての給与所得の他に不動産所得として毎年しっかりと確定申告していれば、不動産所得を得ている不動産賃貸業として個人自営業者の認定が可能です。
資金需要者が個人自営業者として認定されればローン会社側は会社員への不動産担保ローン融資ではなく、個人自営業者への事業資金として不動産担保ローン融資が可能となりますので、総量規制の制限を受けることなく不動産担保融資実行することが出来ます。

親族間同士の金銭受け渡しなので表に出すこと無く確定申告してこなかったので不動産担保ローンの融資審査に通らないのではないかと不安に思われている資金需要者もいらっしゃいますが、2～3年遡って修正申告し直せば担保融資審査に影響することはありません。

会社員だからと自宅不動産を担保に融資を受けることを諦めている資金需要者の方は、色んな側面からアドバイスが出来ますので、まずはお気軽に担保融資相談してみてください。

気になる事例VOL・280　は神奈川県鎌倉市在住の大久保様。60歳の男性で、横浜市内の官公庁にお勤めの地方公務員の方です。
お孫さんの教育資金、カードローンおまとめ資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。
自宅一部を収益物件化で総量規制クリアに関してのまとめです。

・貸金業法の総量規制が2010年に完全施行され、会社員が自宅不動産を担保に融資を受けることはハードルが高いという認識が世間一般的に浸透されてきたが、それでも会社員の方の資金需要は増えており不動産担保ローン相談も多くお問い合わせをいただいている。
・会社員の自宅を担保ローンで融資利用する場合は総量規制の対象となるが、個人自営業者が自宅担保にローン利用しても総量規制の対象外となるので、個人自営業者の規模や職種は多種多様にあるが、サラリーマンが本業の他に副業で金銭の多寡に関わらず収入を得ていれば個人自営業者と見なすことも可能。
・会社員である資金需要者が個人自営業者として認定されればローン会社側は会社員への不動産担保ローン融資ではなく、個人自営業者への事業資金として不動産担保ローン融資が可能となるので、総量規制の制限を受けることなく不動産担保融資実行することが出来る。