収益物件は積算と収益還元で担保評価

2018/2/3 ローン会社の取り扱う不動産担保ローンでは居住用不動産である一戸建て住宅や分譲マンションのほかに、オフィスビルや賃貸用マンション1棟といった収益物件も担保不動産として融資利用が可能ですが、収益物件の担保評価方法には積算評価と収益還元評価という計算方式の異なった評価方法があります。

収益物件に関するローン会社の担保評価方法は各会社の融資審査基準で様々ですが、不動産が建っているエリアや建物の耐用年数、融資掛け目等の見方で融資上限金額や融資諸条件に大きな違いが出ることもあります。
ローン会社A社では融資上限金額が1000万円だった収益不動産評価が、ローン会社B社では融資上限金額が1500万円まで伸びたという融資事例もありますので、各ローン会社の融資審査基準をしっかり把握するために融資担当者との相談ヒアリングは非常に重要です。

ローン会社が収益不動産の担保評価する際には積算評価と収益還元評価のどちらかが採用されることが多いですが、積算評価と収益還元評価のそれぞれにメリットやデメリットがあります。
積算評価とは土地と建物の評価をそれぞれ算出して、その合計金額を不動産の評価金額とする評価方法ですが、あくまでも土地と建物のみの評価金額ですので賃貸中のマンションが常に満室で収益性が高くても一切評価されません。
しかし建物の築年数が新しかったり土地の坪単価が高ければ、賃貸マンションに空室が目立っていても収益性は問われないため担保不動産が高評価となるケースも積算評価では有り得ます。

収益還元評価は建物の価値や土地の坪単価よりも賃料収入で上がる収益性を重視しており、年間に得られる賃料収入と近隣の賃料相場を利回り計算して担保評価を算出します。
賃貸マンションが常に満室で安定的な収益が見込めれば収益還元評価による担保融資上限金額も上がっていきますが、空室が目立ったり近隣の賃料相場が下がったりすると収益還元評価も下がってしまうので希望する融資金額に満たないという融資事例もあります。

収益不動産を担保評価する際に積算評価と収益還元評価のどちらかを担保評価として採用するかはローン会社の融資審査基準次第ですので、所有する収益不動産の強みや弱点をしっかり把握して資金需要者にとって有利な不動産担保ローンを利用していきましょう。

気になる事例VOL･257　は愛知県豊橋市在住の桜井様。47歳の男性で、愛知県庁に勤める地方公務員の方です。
所有する収益マンション1棟を担保に、現在利用中ノンバンクの借り換え資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1500万円の不動産担保融資希望です。
収益物件は積算と収益還元で担保評価に関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローンでは居住用不動産である一戸建て住宅や分譲マンションのほかに、オフィスビルや賃貸用マンション1棟といった収益物件も担保不動産として融資利用が可能だが、収益物件の担保評価方法には積算評価と収益還元評価という計算方式の異なった評価方法がある。
・積算評価とは土地と建物の評価を算出してその合計金額を不動産の評価金額とする評価方法だが、あくまでも土地と建物のみの評価金額なので賃貸中のマンションが常に満室で収益性が高くても一切評価されない。
・収益還元評価は賃料収入の収益性を重視し年間賃料収入と近隣賃料相場を利回り計算して担保評価を算出するので、賃貸マンションが常に満室で安定収益が見込めれば収益還元評価による融資上限金額も上がっていくが、空室が目立ったりすると収益還元評価も下がるので希望融資金額に満たないこともある。