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リバースモーゲージローンの資金使途制限

2018/1/13

ローン会社が取り扱う不動産担保ローンの金融商品には元利均等返済ローン、自由返済ローン、期日一括返済ローン、ボーナス併用返済ローン等々、資金需要者のニーズに合わせた様々な不動産担保融資方法がありますが、低所得層の高齢者向け不動産担保ローンとしてリバースモーゲージローンという金融商品も人気があります。

不動産担保リバースモーゲージローンは一戸建て住宅や分譲マンションといった居住用不動産を所有している低所得な高齢者を対象とした金融商品で、低収入で生活が困窮している高齢者に対して自宅を担保に老後生活資金を調達させる生活応援型の不動産担保ローンですが、高齢者への年金補助的な役割の強い金融商品なため、使い道である資金使途には一定の制限があります。

全てのローン会社やノンバンクがリバースモーゲージローンに融資対応している訳ではありませんが、リバースモーゲージローンに対応しているローン会社のほとんどは資金使途に制限を設けています。
高齢者へのセーフティーネット的な役割の強いリバースモーゲージローンの資金使途は生活関連資金のみに制限されているため、例えば親族が経営している会社への事業資金や運転資金へ転用して不動産担保融資利用することは出来ません。
リバースモーゲージローンで借り受けた融資金を会社の事業資金や運転資金に転用していることが金融機関に発覚されると、債務者の権利である期限の利益を喪失して、最悪の場合は融資金の一括返済を迫られることも想定されますので注意しましょう。

親族の経営する会社への援助資金として不動産担保ローンを検討している高齢者の方は、ローン会社の取り扱う不動産担保事業ローンを検討してみてはいかがでしょうか。
高齢者はご自身の年齢が原因でローン会社の不動産担保ローンを融資利用出来ないと勘違いされている方もいらっしゃいますが、主債務者が会社経営している若い親族の方であれば融資完済年齢の上限は若い親族の方を基準と考えますので、高齢者である担保提供者は年齢を気にすること無く資金援助することが可能となります。

高齢者の方がご自身の生活関連資金として純粋にリバースモーゲージローンを不動産担保融資利用するのであれば、毎月の返済額は低金利なお利息のみ、返済期日も債務者が死亡した時、資金使途は債務者の生活関連資金全般に対応している等々、通常の借入れの融資審査ハードルが高い高齢者にとっては利便性の高い金融商品ですが、利息返済が膨らんでいく長生きリスクや取引期限に年齢上限を設定している金融機関も存在するので、リバースモーゲージローン利用を考えている高齢者の方はメリットやデメリットを十分理解したうえで融資検討しましょう。

気になる事例VOL･256　は宮城県仙台市在住の白井様。70歳の男性で、定年退職して現在は年金生活者です。
息子が経営する会社の運転資金捻出のため10年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造平屋建てで昭和45年新築です。
白井様が独り暮らしの居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンやローン会社からの借入れはありませんし、税金未納もありません。

不動産担保ローン審査対象物件は宮城県仙台市青葉区、仙山線東照宮駅より徒歩で約10分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50～70万円前後です。
東照宮駅近辺は閑静な住宅街で大きな商業施設等はありませんが、仙台駅近辺には商業施設や大手デパート等があるため買い物等の住環境に不便はありません。
交通アクセスも仙山線の東照宮駅、東北本線の仙台駅も徒歩圏で利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価50万円、総額1500万円と不動産担保査定評価しました。
住宅ローン等の担保権設定も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割強と融資上限金額以内で問題ありません。

定年退職して年金生活中の白井様は、会社経営者である息子から会社の運転資金を援助してほしいと相談を受けます。70歳と高齢な白井様は年齢がネックとなって不動産担保ローンが受けられないのではないかと懸念して、高齢でも比較的借り受けやすいと聞いたリバースモーゲージローンを検討します。ローン会社に融資相談したところ、リバースモーゲージローンは高齢者にとっては審査ハードルも低く融資も受けやすいが、資金使途はご自身の生活関連資金のみに限定されると告げられます。困った白井様は融資担当者に率直に資金使途を伝えると、融資担当者から会社経営者である息子を主債務者として白井様は担保提供者という形にすれば高齢者でも長期ローンが可能とアドバイスされます。息子が主債務者、ご自身は担保提供者という立場で正式に融資申し込みをし、不動産現地調査、必要書類提出、社内融資稟議、融資稟議可決、金銭消費貸借契約のの締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利6%、返済年数10年、毎月々5万5000円お支払い、返済総額6662万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

リバースモーゲージローンの資金使途制限に関してのまとめです。

・ローン会社の不動産担保ローン金融商品には元利均等返済ローン、自由返済ローン、期日一括返済ローン、ボーナス併用返済ローン等々、資金需要者のニーズに合わせた様々な不動産担保融資方法があるが、低所得層の高齢者向け不動産担保ローンとしてリバースモーゲージローンという金融商品も人気。
・リバースモーゲージローンは居住用不動産を所有している低所得な高齢者を対象とした金融商品で、生活が困窮している高齢者に対して自宅を担保に老後資金を調達させる生活応援型の担保ローンだが、高齢者への年金補助的な役割の強い金融商品なため資金使途には一定の制限がある。
・高齢者はご自身の年齢が原因でローン会社の不動産担保ローンを融資利用出来ないと勘違いしている方も多いが、主債務者が会社経営している若い親族の方であれば融資完済年齢の上限は若い親族の方を基準と考えるので、高齢者である担保提供者は年齢を気にすること無く資金援助することが可能。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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