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会社員への担保融資は返済比率も重要視

2017/7/8

会社員やサラリーマンといった勤め人への不動産担保ローンで居住用不動産を担保とする場合は総量規制の対象となりますし、空き家や更地、収益不動産といった居住用以外の不動産を担保にする場合も資金需要者の年収、収入に見合った総合的な借金への返済比率も不動産担保融資審査する上での重要なポイントとなります。

会社員が自宅や実家といった居住用不動産を担保にする場合は、年収の3分の1までが融資上限である総量規制の対象となることは多くの資金需要者に認識されました。
しかし資金需要者の年収に対して、カードローン等を含めた借金総額の年間返済額の割合を示す返済比率の上限金額に関してはあまり知られていません。
銀行住宅ローンの融資審査では年収に対する返済比率の上限は30～40%と規定されていますが、ローン会社の不動産担保融資審査においては各ノンバンクの融資審査基準によって返済比率の上限はケースバイケースとなります。

会社員が総量規制対象外の不動産を担保にしてローン会社から担保融資を利用する場合に、ローン会社は資金需要者からカードローンやカーローン、教育ローンといった全ての借金を申告させて、JICCやCIC等の個人信用情報機関を利用して与信チェックします。
会社員である資金需要者が現在利用中のカードローンの返済を望まない場合、基本的には資金使途は自由なので融資金からカードローンを返済するもしないも資金需要者の自由です。
しかしローン会社が返済シミュレーションした担保ローンの毎月返済額と現在利用中のカードローン毎月返済額を合算した返済額が、資金需要者の年収に対して返済比率が大きくなってしまう場合は返済比率を下げるため、ローン会社はカードローンの一括返済を担保ローンの融資条件とすることもあります。

現在利用中のカードローン全ての一括返済が担保融資条件ではなく、貸出金利や毎月の返済額が高いカード会社を選んで一部の高金利なカードローン返済のみで担保ローン実行可能なノンバンクもあります。
低金利で優遇されているカード会社の一括返済は資金需要者にとって不利な融資条件にも成りかねないので、資金需要者ご自身の希望返済プランを明確にしておくことが大事です。

カード会社各社の毎月返済額で返済比率は変わりますので資金需要者の希望通りの返済プランが通らない可能性も充分ありますが、返済の口数が減るだけ毎月の返済額も減額されていきます。
返済総額や金利比較など、資金需要者にとってメリットの高い不動産担保ローン商品も多くありますので、まずはローン会社へお客様ご自身の希望を伝えて融資担当者とじっくり担保融資相談していきましょう。

気になる事例VOL･241　は福岡県福岡市在住の神田様。52歳の男性で、福岡市内の保険会社へお勤めの会社員の方です。
息子の教育資金、一部カードローン返済資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで昭和60年新築です。
神田様のご実家で、現在は空き家状態となっています。
銀行住宅ローンや担保権設定はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は福岡県福岡市南区井尻、西鉄天神大牟田線井尻駅より徒歩で約5分の第2種低層住居専用地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均して坪50～60万円前後です。
井尻駅近辺は中堅スーパーや大小商店が隣接する買い物等に便利な住宅街です。
交通アクセスも西鉄天神大牟田線、鹿児島本線、博多南線と複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては普通の住宅地です。
よって土地坪数30坪、土地坪単価50万円、総額1500万円と不動産担保査定評価しました。
担保権設定も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目3割強と融資上限金額以内で問題ありません。

福岡市内の保険会社に勤める神田様は息子の教育資金捻出のためにA銀行へ不動産担保ローン相談しますが、カードローンの複数社利用が融資審査に影響して融資否決されます。困った神田様はローン会社A社へ担保ローン相談します。息子の教育資金に必要な金額は200万円なので、200万円と担保ローンの諸費用分を乗せた250万円の不動産担保ローンを申し込みます。担保融資審査の課程でカードローン利用が5社で300万円あることが判明したため、神田様の年収に対する毎月の返済額が大きくなっている要因のカード会社3社合計200万円の一括返済が融資条件となりました。カードローン3社合計200万円を返済することにより、神田様の年収に対する返済比率も下がると説明を受けた神田様は融資条件を承諾します。不動産現地調査、担保ローン必要書類の提出、カードローン残高確認、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約書締結を経て後日、融資金額500万円、貸出金利7％、返済年数20年、毎月々3万9000円お支払い、返済総額931万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

会社員への担保融資は返済比率も重要視に関してのまとめです。

・会社員やサラリーマンへの不動産担保ローンで居住用不動産を担保とする場合は総量規制の対象となるし、空き家や更地、収益不動産といった居住用以外の不動産を担保にする場合も資金需要者の年収、収入に見合った総合的な借金への返済比率も不動産担保融資審査する上での重要なポイントとなる。
・年収に対して借金総額の年間返済額の割合を示す返済比率の上限金額に関しては認知度は低く、銀行住宅ローンの融資審査では年収に対する返済比率の上限は30～40%と規定されていて、ローン会社の担保融資審査においては各ノンバンクの融資審査基準によって返済比率の上限はケースバイケース。
・ローン会社が返済シミュレーションした担保ローンの毎月返済額と現在利用中のカードローン毎月返済額を合算した返済額が、資金需要者の年収に対して返済比率が大きくなってしまう場合は返済比率を下げるため、ローン会社はカードローンの一括返済を担保ローンの融資条件とすることもある。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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