融資条件は担保物件の状況次第

2017/7/1 資金需要者が複数の担保不動産を所有している場合は、その担保不動産の地域性や土地形状、使用状況や持ち分割合、担保権設定の有無等によって不動産担保ローンの貸出融資条件が異なってきますので、資金需要者ご自身の判断で担保不動産を選ぶのではなく、ローン会社へ一任してより良い融資条件での不動産担保ローン融資商品を選んでもらうことが賢明です。

ローン会社が担保不動産を評価査定する際に一番重要視するのが土地1坪辺りに対する坪単価ですが（分譲マンションであれば建物の1坪単価）、坪単価を決定するために過去の不動産売買取引事例を基準に、担保不動産が最寄り駅から徒歩圏なのか、最寄り駅の利便性は高いのか、土地形状は正方形なのか長方形なのか、旗型のいわゆる敷地延長物件なのか、土地が法地で有効面積が削られるのか、市街化区域なのか調整区域なのか等々、担保となる不動産の長所や短所を組み合わせて坪単価を決定します。

担保不動産の最寄り駅が同じ徒歩圏内であったとしても、担保物件の土地形状や使用状況次第で担保評価査定価格に大幅な開きが出る可能性もあります。
担保不動産が同じ地域、同じ土地坪数であっても片方の担保不動産が正方形で、もう一方の担保不動産が敷地延長物件や法地不動産といった土地有効面積が少なくなる不動産である場合は、土地有効面積の削られない正方形不動産の担保査定評価金額が高くなるのは当然です。
担保不動産の使用状況でも居住用不動産として利用しているケースと賃貸用不動産として収益物件化しているケースでは、単純な1坪単価合計の不動産査定方法と収益還元方式とでは担保不動産の査定方法自体が違うため担保査定評価金額も変わってきます。

資金需要者ご自身が担保不動産を選んで不動産担保ローン申し込みをするのも問題ありませんが、まずは不動産担保ローンのプロフェッショナルであるローン会社の融資担当者に、担保として差し入れても問題の無い不動産の資料を提出して、各々の担保不動産ごとに融資可能金額や貸出金利といった融資諸条件を明確に提示してもらいましょう。
この不動産は担保権設定も無く第1抵当順位からの融資が可能なので低金利で好条件な担保融資が可能なこと、この不動産は資金需要者の持ち分設定のみの担保融資なので貸出金利は高金利となる、この不動産は住宅ローンが残っていて第2抵当順位となるため融資希望金額が減額になる等々、担保不動産ごとの特徴や長所短所を踏まえて説明してもらえますので、資金需要者もしっかり納得したうえで不動産担保ローンを融資利用することが出来ますのでお勧めです。

気になる事例VOL･240　は三重県四日市市在住の本田様です。49歳の男性で、三重県内の役所にお勤めの地方公務員の方です。
カードローンおまとめ資金として15年長期返済型、元利均等返済方式で500万円の不動産担保融資希望です。
融資条件は担保物件の状況次第に関してのまとめです。

・資金需要者が複数の担保不動産を所有している場合、担保不動産の地域性や土地形状、使用状況や担保権設定の有無等によって担保ローンの融資条件が異なってくるので、資金需要者の判断で担保不動産を選ぶのではなく、ローン会社へ一任して良い融資条件での不動産担保ローンを選んでもらう事が賢明。
・担保不動産を評価査定する際に重要視するのが坪単価だが、坪単価決定のため過去の不動産売買取引事例を基準に、担保不動産が最寄り駅から徒歩圏か、利便性の高さ、土地形状は正方形か、敷地延長物件か法地か、市街化区域か調整区域か等、担保不動産の長所短所を組み合わせて坪単価を決定する。
・資金需要者が担保不動産を選んで担保ローン申し込みをするのも問題無いが、まずは不動産担保ローンのプロであるローン会社の融資担当者に、担保として差し入れても問題無い不動産の資料を提出して、担保不動産ごとに融資可能金額や貸出金利といった融資諸条件を明確に提示してもらうことが大事。