アパート建築資金の融資ポイント

アパートを建築するための建築資金をローン会社の不動産担保ローンで資金調達しようとする場合には、アパート建築を請け負う工務店や施行会社との密な連携が重要となり、アパートが竣工した際の建物保存登記と同時にローン会社の抵当権や根抵当権といった担保権が設定出来るような段取りが必要となります。

ローン会社がアパート建築資金を不動産担保ローンで融資実行する際には、まずはアパート建築予定地である土地に対して担保権設定して融資実行しますが、ほとんどのローン会社の基本的な融資方針は担保不動産の現状維持です。
ローン会社が担保不動産の現状維持を望む理由は、例えば土地担保に融資を受けた債務者が建築主となってアパート建築に着手した後、建築途中に建築主の資金ショート等で工事がストップすると担保として設定されている土地が底地となってしまう恐れがあるからです。
底地状態となった土地では不動産競売でも落札されないので、債権回収も困難となり不良債権化することが想定されるため、ほとんどのローン会社はアパート建築資金融資には消極的となるのです。

建物の建っていない更地状態で担保融資実行した場合、債務者はローン会社の許可無く更地上に建物を建築する事は出来ませんが、不動産担保ローン融資相談の際に予めアパート建築資金の融資希望である事や、更地担保で融資を受けた後にアパート建築に着手することをローン会社に申告しておけば問題ありません。
ローン会社の中にはアパート完成時のレントロールや事業計画書がしっかりしていて、収益性が高く安定した利回りが期待出来れば収益還元方式による不動産担保査定評価を採用して担保融資実行するローン会社もあります。

ローン会社が不動産担保ローン融資実行後にアパート建築を容認するポイントは、アパート建築を請け負う工務店や施行会社と密な連携が取れることと、建物保存登記と同時にローン会社の担保権が設定可能なことです。
ローン会社の中にはアパートの完成時期に合わせて分割して融資実行するケースもあり、アパート建築請負契約時に20％融資、上棟完了時に30％融資、アパート完成時に50％融資と建物の完成頻度に合わせて、リスク回避しながら融資実行する担保融資方法もあります。
債務者である土地所有者とアパートを建てる建築主が同一人物、同一法人でないと、アパート建築資金融資の特性上、融資実行は難しくなることも大きなポイントの一つです。

気になる事例VOL･214　は東京都渋谷区在住の石川様。42歳の男性で、東京都内で不動産業を営む法人経営者の方です。
アパート建築資金として1年短期返済型、期日一括返済方式で5000万円の不動産担保融資希望です。