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担保評価安定な東京のヴィンテージマンション

2016/10/15

不動産担保ローンで分譲マンションを担保にする際、ローン会社が担保査定評価する上で減額査定評価するポイントのひとつに築年数の古さがありますが、東京都内で最寄り駅徒歩圏、100世帯以上の中規模なマンション規模等、一定の要件をクリアしたマンションは築年数が30年以上経過していても、ヴィンテージマンションとして不動産価値が認められ、不動産担保ローン市場でも貸し付け金額の上限額やその他融資諸条件等が地方の築古マンション担保よりも優遇される傾向にあります。

東京都内で最寄り駅から徒歩10分圏内の中高層住居専用地域や近隣商業地域に位置し、総戸数が100世帯以上の中規模なマンション規模で築年数が30年以上経過しているヴィンテージマンションは、2005年前後の不動産ミニバブルの時と変わらず不動産評価は値崩れしていません。
東京都内のヴィンテージマンションと違い、港区や品川区といった都心部のタワーマンションはブームが加熱し過ぎて不動産価格が高騰、販売価格が値上がりし過ぎて頭打ち状態となっています。

ローン会社は担保マンションが築年数30年以上経過していても担保査定評価が高評価であれば担保融資実行可能ですし、東京都内の築古マンションには10年前とほとんど変わらない不動産査定評価をされるヴィンテージマンションも多いです。
例えば東京都北区所在のコーシン王子マンションは築年数40年を超える築古のマンションで、約10年前に中古マンション市場で90㎡の3ＬＤＫタイプが2500万円で不動産売買されていますが、ローン会社の担保査定評価する現在の不動産売買価格は10年前とほとんど変わりません。

担保となるマンションの立地エリアやマンション規模によっては、10年前と変わらぬ不動産評価を得られる付加価値の高いヴィンテージマンションとしてノンバンクに高評価されますので、築年数が古いからと不動産担保ローン利用を諦めている資金需要者の方はお気軽に担保融資相談してみてください。

気になる事例VOL･209　は東京都北区在住の石塚様。52歳の男性で、東京都内で保険代理業を営む法人経営者の方です。
不動産担保ローン借り換え資金、教育資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1800万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は150世帯ほどの中規模な分譲マンションで20階建ての11階部分、占有面積80㎡の3LDKタイプで昭和60年新築です。
石塚様のご家族が居住用不動産として現在利用中です。
ノンバンクA社の抵当権が1500万円設定されていて融資金残債務は1400万円あります。返済遅延や税金未納はありません。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都北区王子、JR京浜東北線王子駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置し、近隣の中古分譲マンション売買取引相場は平均して80㎡3LDKタイプ、築年数30年以上で2400～2500万円（坪100～105万円）前後です。
王子駅近辺には飛鳥山公園を中心に大手スーパーや大小商店が軒を連ねる活気溢れる商店街があり、北区役所等の官公庁も隣接する人気の高い住宅地です。
交通アクセスもJR京浜東北線、東京メトロ南北線、都電荒川線と複数路線が利用可能な利便性の高いエリアです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって建物坪数24,2坪、建物坪単価100万円、総額2420万円と不動産担保査定評価しました。
ノンバンクA社の抵当権残債務1400万円を一括返済して第1抵当順位から1800万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目7割強と融資上限金額以内で問題ありません。

東京都内で保険代理業を営む石塚様は、2年前に借り入れたノンバンクA社の不動産担保ローンの貸出金利が高金利なため不動産担保借り換えローンを検討します。ローン会社B社へ担保ローン相談したところ、電話相談の段階で築年数が30年以上経過しているので担保融資の取り扱い自体が不可能と融資否決されます。困った石塚様はローン会社C社へ電話相談の段階で築年数の古いマンションだということを予め融資担当者へ伝えます。融資担当者は築年数が30年以上経過したマンションでも、東京都内で最寄り駅から徒歩10分圏内である当該マンションであれば不動産査定評価は高評価が期待できるとアドバイスして不動産担保ローン融資申し込みを受諾します。不動産現地調査してみると築年数は経過しているものの、最寄り駅から10分以内、100世帯以上の中規模なマンションで不動産売買需要が非常に高いことが分かり、不動産担保査定評価も高評価が得られると実感し社内融資稟議に入りました。不動産現地調査、担保融資必要書類提出、社内融資稟議可決、ノンバンクA社へ一括返済する旨と担保権抹消書類の作成依頼、金銭消費貸借契約を経て、融資金額1800万円、貸出金利5％、返済年数20年、毎月々11万9000円お支払い、返済総額2851万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

担保評価安定な東京都内のヴィンテージマンションに関してのまとめです。

・ローン会社がマンションを担保査定評価する際の減額査定するポイントのひとつに築年数の古さがあるが、東京都内で最寄り駅徒歩圏内、100世帯以上の中規模なマンション規模等、一定の要件をクリアしたマンションは築年数が30年以上経過していても、ヴィンテージマンションとして不動産価値が認められ、不動産担保ローン市場でも貸し付け金額の上限額やその他融資諸条件が地方の築古マンションよりも優遇される傾向にある。
・東京都内で最寄り駅から徒歩10分圏内の中高層住居専用地域や近隣商業地域に位置し、総戸数100世帯以上の中規模なマンション規模で築年数が30年以上経過しているヴィンテージマンションは、2005年前後の不動産ミニバブルの時と変わらず不動産評価は値崩れしていない。
・担保となるマンションの立地エリアやマンション規模によっては、10年前と変わらぬ不動産評価を得られる付加価値の高いヴィンテージマンションとしてノンバンクに高評価されるので、地区年数が古いからと不動産担保ローン利用を諦めている資金需要者は気軽に担保融資相談することを勧める。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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