リフォーム費用は担保評価額から控除

不動産担保ローン審査対象物件は100世帯ほどの中規模な分譲マンションで15階建ての9階部分、占有面積70㎡の3LDKタイプで昭和50年新築です。
遠藤様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行住宅ローンは完済していて抵当権や根抵当権といった担保権設定はありません。税金未納もありません。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都八王子市千人町、JR中央線西八王子駅より徒歩で約5分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の中古分譲マンション売買取引相場は平均して70㎡3LDKタイプ、築４０年超で1400～1500万円（坪65～70万円）前後です。
西八王子駅近辺は大手スーパーやファミリーレストラン、中小商店が隣接する活気ある住宅地です。
交通アクセスもJR中央線、京王線と複数路線が利用可能で、八王子駅や立川駅、新宿駅や東京駅まで乗り換え無しでアクセス可能な利便性の高い地域です。
担保査定としては普通～中級程度の住宅地です。
よって建物坪数21,17坪、建物坪単価65万円、総額1376万円と不動産担保査定評価しました。
しかし遠藤様は入居以来一度もリフォームしていませんので、想定リフォーム費用300万円を差し引いた総額1076万円と不動産担保査定評価しました。
銀行住宅ローン等の担保権設定も無く、第1抵当順位から500万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目4割強と融資上限金額以内で問題ありません。

東京都内で飲食店を経営する遠藤様は、事業運転資金調達のためメインバンクへ担保融資相談しますが決算書の内容が問題視されて融資審査否決されます。仕方なくノンバンクA社へ不動産担保ローン相談しますが、マンション築年数が40年を超過していることを理由に融資審査否決されます。困った遠藤様はローン会社B社へ担保融資相談しますが、マンション築年数が40年を超過していることや入居以来一度もリフォームしていないこと、家族内緒のため内見不可能なこと等を予め融資担当者へ伝えます。融資担当者からマンション築年数が40年以上でも問題無いが、リフォームしていなくて内見不可能な場合は想定されるリフォーム費用を担保査定評価から減額することを告げられ、遠藤様は了承します。ローン会社B社による不動産現地調査、担保融資必要書類提出、社内融資稟議を経て無事に担保融資審査が可決されます。遠藤様は後日、融資金額500万円、貸出金利7％、返済年数15年、毎月々4万5000円お支払い、返済総額809万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。