返済プランに適切な抵当順位の借り換え選択

資金需要者が所有する不動産の担保評価余力に応じてノンバンクやローン会社は抵当権や根抵当権といった複数の担保権を設定することが可能ですが、担保権設定の設定順位が下がるほど担保融資可能金額は減額されていきます。

資金需要者の多くは所有不動産購入時に担保権設定した銀行住宅ローンが第1抵当権設定されていて、貸出金利が1～2％台と低金利だったり、30年以上の長期返済回数利用で毎月の返済額が安かったりしますので銀行住宅ローンの継続利用を希望します。
先順位担保の借り換えはせず、第2抵当順位からの不動産担保ローンを依頼されたノンバンクやローン会社は担保不動産の現地調査、不動産査定評価金額確定、融資審査稟議を経て第2抵当順位でも融資可能かどうか判断します。
先順位の担保権が抵当権設定であれば融資金残債務に2年分の想定遅延損害金を合算して減算しますし、根抵当権設定であれば極度額設定された金額が不動産評価から減算されます。

第2抵当順位から既に不動産担保融資を利用しているお客様で、事業性融資の月々お利息のみお支払い、1～2年更新型ローンを利用しているケースもありますが、利息のみの返済は融資元金が一向に減らない完済計画の立てられない不安定な担保融資利用方法です。
しかし元利均等返済方式のローン会社に借り換えると、利息に元金返済分が加算されて月々の返済額は増額されますので資金需要者の返済負担は大きくなります。
毎月の返済負担を下げるために敢えて低金利で融資利用中の銀行住宅ローンも借り換え一括返済して、返済窓口を一本化した第1抵当権設定での元利均等返済方式、長期返済プランに借り換える資金需要者もいらっしゃいます。
銀行住宅ローンと比較すると貸出金利が高金利となったり、長期返済プランに変更することで返済総額が増えるというマイナス面もありますが、返済窓口を一本化することで毎月の返済額が圧縮されたり、完済計画の立てられない利息のみの返済という不安定な返済状況からも借り換えローンによって改善されます。
資金需要者にとっての利益や担保融資条件の優先順位は各々の経済状況、返済プランで様々なケースが想定されますので、担保融資営業担当者と返済シミュレーションして無理の無い返済計画を立てましょう。

気になる事例VOL･193　は広島県広島市在住の富永様。48歳の男性で、広島市内で飲食店を経営している法人経営者の方です。
銀行住宅ローンの一括返済資金、ノンバンクA社の返済資金、事業資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1500万円の不動産担保融資希望です。