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共有名義の持ち分にも抵当権の強制執行は及ぶ

2014/10/4

ノンバンクの不動産担保ローンを利用中で、債務者の返済延滞等の理由により債権が第三者へ譲渡され、新たな債権者から債務の一括返済を迫られた場合、債務者はその一括返済請求に応じなければいけません。
債務者の返済延滞で期限の利益を喪失した債権者からすれば、一括返済請求は当然の権利行使と言えます。
債権者の一括返済請求に応じられない場合は裁判所による競売等の強制執行となりますが、不動産の所有権が持ち分登記の共有名義で分かれていて債務者が持ち分不動産のみを担保としている場合は持ち分抵当権のみが強制執行となります。
共有名義の持ち分設定のみでの不動産担保ローン借り替えでは不動産担保査定評価額不足で融資審査が否決されても、持ち分共有名義者の協力で所有権での不動産担保ローンであれば融資審査が可決される可能性は非常に高くなります。
所有権での低金利な不動産担保ローン借り替えは、大事な資産を守る有効手段の一つです。
本日はノンバンクの持ち分設定不動産担保ローンを支払い延滞が理由で債権回収機構に債権譲渡されて一括返済を迫られたため、持ち分共有名義者の協力で所有権での低金利な不動産担保ローンに借り替え希望のお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･113　は大阪府大阪市在住の蓮池様。56歳の男性で、大阪市内で飲食店を経営する個人自営業者の方です。
債権回収機構からの一括返済請求返済資金で800万円の事業者向け不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地30坪、建物木造2階建てで平成10年新築です。
蓮池様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
土地、建物共に蓮池様と奥様の2分の1ずつの共有名義です。現在は蓮池様の持ち分不動産2分の1に対して債権回収機構の持ち分抵当権が700万円登記設定中です。
不動産担保ローン審査対象物件は内環状線今福鶴見駅より徒歩で約5分の商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は坪単価で平均75～80万円前後です。
複数路線使用可能で鶴見市役所も隣接しているため住環境は良好です。
官公庁も近く人気エリアのため、通常での不動産売買取引が可能と担保査定されました。
よって土地坪数30坪、土地坪単価75万円、総額2250万円と不動産担保査定評価しました。
800万円の不動産担保融資を実行しても、所有権での不動産担保ローンであれば担保融資掛け目3割強と問題ありません。
蓮池様は主債務者として、奥様には不動産共有持ち分2分の1名義の物上保証人として金銭消費貸借契約を締結して後日、融資金額800万円、貸出金利5％、返済年数15年、毎月々6万3000円お支払い、返済総額1139万円という内容の事業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

共有名義の持ち分にも抵当権の強制執行は及ぶに関するまとめです。
・債務者の返済延滞が解消されないと、債権回収機構やサービサーといった第三者債権者へ債権が譲渡される可能性がある。
・債務者の延滞等が理由で第三者に債権譲渡され、その譲渡先から一括返済請求された場合、債務者は一括返済請求に応じなければならない。
・持ち分設定での不動産担保ローン利用の場合は、強制執行の範囲は共有名義の持ち分設定担保権のみである。
・持ち分設定での不動産担保ローンと所有権での不動産担保ローンでは、不動産担保融資掛け目や貸出金利等の融資条件も変わる。
・所有権での不動産担保ローン利用のほうが不動産担保融資掛け目はもちろん、貸出金利や貸出融資条件も優遇される。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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