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住宅ローン併用の懸念

2014/10/1

総量規制導入前の消費者金融業界は順調に高い金利の融資残高を伸ばしてきましたが、総量規制導入後は業界が再編され、消費者金融で扱うフリーローンの延長線上にあるノンバンクの不動産担保ローン市場も同様に貸し付け融資残高が縮小されました。
しかし総量規制除外となる不動産担保型おまとめローンは多重債務者にとっては依然と人気の金融商品です。
借主にとって自宅以外の不動産を担保におまとめローンを利用した場合に、個人与信の問題で今後は自宅リフォーム資金や建て替えの住宅ローンを不動産担保ローンと併用して融資を受けられるかという懸念が生じます。
借主の収入に対し低金利に借り替えたおまとめローンの毎月の返済額にもよりますが、融資審査に柔軟な銀行や住宅ローン型であれば通常の貸出金利より低金利の金融商品を提供するノンバンクもありますので、自宅以外で不動産担保型おまとめローンを利用しても住宅ローンを併用して組めるケースもあります。
本日は将来的な住宅ローン利用希望のため自宅不動産を担保とせず、実家不動産を担保にして複数のカードローンをノンバンク不動産担保ローンでまとめられたお客様が、順調に債務償還して数年後に自宅不動産担保で銀行から住宅建て替えローンを不動産担保ローンと併用して融資成立させたお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･112　は東京都荒川区在住の橋本様。55歳の男性で、東京都内で印刷業を営む法人経営者の方です。
返済年数10年の元利均等返済方式で、450万円の事業者向け不動産担保融資を住宅ローンと併用して融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は土地15坪、建物木造2階建てで昭和59年新築です。
橋本様の実家で、平成7年に父親から相続後は空き家となっています。
銀行住宅ローンは父親の団体信用生命保険で相殺されていて、現在は抵当権設定等はありません。
不動産担保ローン審査対象物件はJR東北本線尾久駅より徒歩で約10分の近隣商業地域に位置し、近隣の不動産売買取引相場は平均で坪90～95万円前後です。複数路線が利用可能で都心からも近いため、15坪の極小物件というマイナス材料はあるものの、通常土地取引相場での不動産売買が可能と担保査定されました。
よって土地坪数15坪、土地坪単価90万円、総額1350万円と不動産担保査定評価しました。
先順位抵当権設定等も無く、第1抵当順位での450万円の不動産担保融資を実行しても不動産担保掛け目3,3割と問題ありません。
橋本様には資金使途原資となるカードローン複数社の残高証明書等をご用意いただきまして後日、融資金額450万円、貸出金利6％、返済年数10年、毎月々4万9900円お支払い、返済総額599万円という内容の事業者向け不動産担保ローンが融資実行となりました。
その後、橋本様は順調にノンバンクの不動産担保ローンを返済償還して、2年後に自宅不動産を担保とした銀行住宅建て替えローンが不動産担保ローンと併用して融資成立しました。

住宅ローン併用の懸念に関してのまとめです。
・総量規制導入により消費者金融業界はもちろん、ノンバンクのフリーローン型不動産担保ローンも貸し付け融資残高が縮小されたが、総量規制除外型の不動産担保おまとめローンは依然と人気が高い。
・自宅以外の不動産を担保におまとめローンを利用した場合、個人与信の問題で今後は自宅リフォーム資金や建て替え住宅ローンを不動産担保ローンと併用して利用できないのではないかという懸念が生じる。
・借主の収入に対し低金利に借り替えたおまとめローンの返済額にもよるが、柔軟な融資審査の銀行や住宅ローン型であれば低金利な金融商品を提供するノンバンクもあるので、不動産担保ローンと併用して住宅ローンを組めるケースもある。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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