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収益不安定なシェアハウス担保融資

2014/7/12

不動産担保ローン業者の中で、シェアハウス物件を不動産担保として融資検討してくれる金融会社は非常に稀少です。シェアハウスとは一つの住宅を複数の賃借人と共有して生活する居住形態のことです。費用面が安価でシェアハウス物件の人気は高まっていますが、通常の賃貸借契約と違い期間の定まった短期の定期賃貸借契約方式を採用しているため、安定した家賃収益が計算出来ないというデメリットもあり、不動産担保ローン業者が不動産担保評価する際のマイナス要因になります。外国人利用者も多くトラブルも多いので、銀行や大手ノンバンク等はシェアハウスへの不動産担保ローン融資実行には消極的です。独立系ノンバンクもシェアハウスへの不動産担保ローンには消極的で、貸出金利も高金利となりますが、柔軟に融資相談対応している不動産担保ローン業者もありますので、先ずはお問い合わせください。
本日は自己所有するシェアハウスを不動産担保として信用金庫に融資相談するも融資審査否決されたため、ノンバンク利用による個人向け不動産担保ローンを希望されるお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･91　は千葉県鎌ヶ谷市在住の谷様。50歳の男性で、千葉市内で通信機器会社に勤めるサラリーマンの方です。
自己所有するシェアハウスを固定金利型ノンリコースローンで、400万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件：千葉県鎌ヶ谷市鎌ヶ谷のシェアハウス
登記簿権利（甲区）：谷様権利
登記簿権利（乙区）：抵当権設定あり　C信用金庫　債権額1000万円　残債務500万円
利用形態：シェアハウスとして現在賃貸中
土地60坪　木造2階建て平成3年新築
現状：1K6室満室　家賃月額5万円×6室=家賃総額30万円　年間賃料360万円
担保査定：不動産担保ローン審査対象物件は新京成線鎌ヶ谷大仏駅より徒歩で約5分の第1種中高層住居専用地域に位置する。鎌ヶ谷大仏駅近辺にはスーパーのヨークマートをはじめ、定食チェーン店等が軒を連ねており、生活環境は良好である。鎌ヶ谷駅、二和向台駅の2駅利用が可能で中心部へのアクセスも良い。鎌ヶ谷大仏駅徒歩5分圏内の築25年以内1K平均賃料相場は月8～9万円で取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は鎌ヶ谷大仏駅から徒歩で5分以内、築年数も23年と気になる古さではない。居住形態がシェアハウスなので、近隣の通常1K平均賃料相場よりも安価な月5万円と賃料取引計算しました。鎌ヶ谷大仏駅徒歩5分圏内の1K通常賃料年間利回り平均が12％、不動産担保ローン審査対象物件はシェアハウスという居住形態のため、年間利回り２０％が妥当と判断。年間賃料総額360万円から年間利回り20％の収益還元方式算出により総額1800万円と不動産担保評価。第1抵当権者C銀行の融資算債務500万円に想定遅延損害金２年分を差し引き、第2抵当順位で400万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け率57％と融資限度額以内である。谷様には不動産担保ローン融資審査に必要な書類として源泉徴収表2年分、各種納税証明書、第1抵当権者融資残高証明書、居住者全員の定期賃貸借契約書、シェアハウスリフォーム見積書等をご用意いただきまして後日、融資金額400万円、貸出金利9％、返済年数15年、毎月々4万5000円、返済総額730万円という内容の個人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

本日は自己所有するシェアハウスを不動産担保として信用金庫に融資相談するも融資審査否決されたため、ノンバンク利用による個人向け不動産担保ローンを希望されたお客様の事例をご紹介しました。
谷様も「不動産投資業界でも人気のシェアハウスの不動産担保だから、何の問題も無く融資してくれるものと思っていた。諦めずにノンバンクへ相談して良かった。」と安堵されてました。
気になる事例VOL･91　本日はこの辺で。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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