気になる事例

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使用貸借物件担保には立ち退き承諾書が必要

2014/5/24

自己所有するアパートやマンション、オフィスビル等の収益不動産を活用して、不動産担保ローンを利用される消費者がいらっしゃいます。収益不動産には相続して空室のままの不動産や、居住用不動産を賃貸して賃料収入を得ている不動産もあり、賃貸形式は多種多様です。不動産仲介業者を介して賃貸借契約を締結する形式が一般的ですが、中には賃貸借契約を締結せず口約束で賃貸しているケースもあります。親近者や知人に賃貸しているケースが大多数ですが、不動産担保ローンで融資実行する際には所有者と賃借人の間に賃貸借契約か使用貸借契約は必須です。賃貸借契約無しの収益不動産に不動産担保で融資実行すると、主債務者が返済延滞した場合は競売等で強制執行出来ますが、賃貸借契約を締結していない賃借人には居住権や占有権といった権利が発生しているので立ち退きまでに長い時間が掛かります。主債務者の返済延滞を想定して、不動産担保ローン業者は賃貸借契約の締結か使用貸借契約の締結が債権回収リスクの軽減に繋がります。諸事情により上記契約書の締結が難しい場合は、無償の立ち退き等に同意する直筆、実印、印鑑証明添付の承諾書への署名捺印を不動産担保融資実行の条件とするケースもあります。
本日は相続した収益不動産を活用して不動産担保ローンを希望するも、賃借人と賃貸借契約を締結していなかったため、賃貸借契約締結が不動産担保融資実行の条件になったお客様の事例をご紹介します。
気になる事例VOL･78　は大阪府寝屋川市在住の秋田様。30歳の男性で、大阪市内の自動車販売会社にお勤めのサラリーマンの方です。
返済年数10年の固定型金利元利均等返済で、400万円の個人向け不動産担保融資希望です。

担保物件：大阪府寝屋川市池田の一戸建て住宅
登記簿権利（甲区）：秋田様権利
登記簿権利（乙区）：不動産担保設定無し
利用形態：居住用住宅
土地40坪　木造2階建て昭和50年新築
月額10万円で賃貸中　賃貸借契約無し
担保査定：不動産担保ローン審査対象物件は京阪本線寝屋川市駅より徒歩で約10分の第2種中高層住居専用地域に位置する。寝屋川市駅近辺には大規模な複合施設は無いが、昔から商売している地域住民からの信任厚い大小商店が軒を連ねており、活気溢れる生活環境の良い住宅地である。寝屋川市役所も隣接しており公共サービス利用に便利である。大阪、京都、奈良の中間に位置しているため、3県中心部へのアクセスも良好だ。寝屋川市駅徒歩10分圏内の不動産土地取引坪相場は平均35～40万円で取引されていて、不動産担保ローン審査対象物件と同等レベルの一戸建て住宅賃料相場は平均10～13万円で賃貸取引されている。不動産担保ローン審査対象物件は寝屋川市駅から徒歩10分圏内、近隣住宅環境も道路幅平均6m以上、自動車の往来も少なく中級住宅街として人気が高い。よって通常土地取引価格、通常一戸建て賃料相場での取引が可能と判断。通常土地取引価格では坪単価35万円算出で1400万円、通常一戸建て賃料相場では利回り10％算出で1200万円と不動産担保評価。不動産担保ローン審査対象物件は現在賃貸中なので、利回り算出での1200万円を不動産担保評価として採用。銀行等の住宅ローンも無く、不動産担保融資掛け率の融資上限額以内であるため400万円の不動産担保融資実行に問題はありません。秋田様には賃借人と賃貸借契約を締結していただき、不動産担保ローン融資実行に必要な書類として源泉徴収表2年分、各種納税証明書、遺産分割協議書、賃貸借契約書等をご用意いただきまして後日、融資金額400万円、貸出金利6％、返済年数10年、毎月々4万5000円お支払い、返済総額約533万円という内容の個人向け不動産担保ローンが融資実行となりました。

本日は相続した収益不動産を活用して不動産担保ローンを希望するも、賃借人と賃貸借契約を締結していなかったため賃貸借契約を締結して個人向け不動産担保ローンを利用したお客様の事例をご紹介しました。
気になる事例VOL･78　本日はこの辺で。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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