競売落札物件の担保評価は実勢価格重視

2017/5/27 ローン会社が取り扱える不動産担保ローンの担保不動産には銀行で住宅ローンを組んで購入した一戸建て住宅や分譲マンション、親から相続や贈与された実家不動産や更地、親族や会社役員から担保提供を受けた収益物件等々、様々な担保不動産がありますが、裁判所が実施する不動産競売で落札した競売落札物件もローン会社は担保不動産の融資対象として取り扱います。

不動産競売とは、所有する不動産を担保に融資を受けた債務者が長期間に亘り債務返済が延滞した状態で、将来的な債権回収が困難と判断した債権者や担保権者が担保権設定している不動産を管轄する裁判所に申し立てて、公売という形で強制的に不動産売却を実施して、第三者に公売落札された売却代金から債権者や担保権者が債務返済を受ける債権回収方法ですが、不動産競売が申し立てられている不動産の中には債務者の経済的事情や不動産の瑕疵内容等で、最低落札価格が近隣の不動産売買取引相場を大きく下回った低価格で公売されているケースもあります。

例えば分譲マンションの不動産競売を落札する場合はマンションを落札するための費用の他に、前所有者が滞納していた管理費や修繕積立金も不動産競売落札した当事者に支払い義務が生じます。
不動産競売に参加する際には競売不動産の不動産情報を把握するために物件情報の三点セットを利用しますが、三点セットの中の物件明細書には管理費や修繕積立金の滞納状況も明記されています。
管理費の滞納金額がマンションの不動産評価額を上回っているような競売物件は、競売落札の当事者が損害を被ってしまうため競売落札希望者が現れることはほとんどありません。
このような問題物件には稀に破産管財人等の弁護士が管理費の減額交渉に応じるケースもありますので、交渉次第では近隣不動産相場よりも相当な安値で不動産取得する事も可能です。

競売落札した不動産を担保にする場合、ローン会社の担保融資審査では競売落札価格をヒアリングしたり代金納付した際の領収書等を確認しますが、競売落札価格を担保融資審査で重要視するかどうかは各ローン会社の融資審査基準により様々で、基本的には競売落札価格よりも現在の不動産実勢価格が担保融資審査の基準となります。
極端な融資事例ですが管理費等の滞納がネックで競売が流れていた物件を交渉の結果、数十万円で競売落札した不動産が、実際の実勢価格では数百万円の不動産価値があればその不動産評価金額の融資掛け目7割から8割の不動産担保ローン融資実行が可能となるのです。
不動産競売の落札額が安値だからといって不動産担保ローン利用を諦めている資金需要者の方がいらっしゃいましたら、実勢価格で不動産担保融資評価するローン会社の不動産担保ローンをぜひご活用ください。

気になる事例VOL･235　は埼玉県さいたま市北区在住の池田様。55歳の男性で、さいたま市内で不動産賃貸業を営む個人自営業者の方です。
不動産競売落札した物件のリフォーム資金として10年長期返済型、元利均等返済方式で300万円の不動産担保融資希望です。
競売落札物件の担保評価は実勢価格重視に関してのまとめです。

・不動産担保ローンの担保不動産には住宅ローンを組んで購入した一戸建て住宅や分譲マンション、親から相続や贈与された実家不動産や更地、親族や会社役員から担保提供を受けた収益物件等々様々な担保不動産があるが、裁判所が実施する不動産競売で落札した競売落札物件もローン会社の融資対象となる。
・不動産競売が申し立てられている不動産の中には債務者の経済的事情や不動産の瑕疵内容等で、最低落札価格が近隣の不動産売買取引相場を大きく下回った低価格で公売されているケースもある。
・競売落札した不動産を担保にする場合、ローン会社の担保融資審査では競売落札価格をヒアリングしたり代金納付した際の領収書等を確認するが、競売落札価格を担保融資審査で重要視するかどうかは各ローン会社の融資審査基準により様々で、基本的には競売落札価格よりも現在の不動産実勢価格が担保融資審査の基準となる。