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持ち分不動産の親族間売買にもローン対応可能

2017/3/18

銀行や住宅金融支援機構の取り扱う住宅購入ローンは新規の住宅購入に関しては積極的にローン対応していますが、通常の不動産購入ローンと違い親族間での不動産売買に対しては銀行からのローン付けは非常にハードルが高く担保融資利用はかなり難しいです。
しかしローン会社が取り扱う不動産担保ローンは、親族間での不動産売買に対しても積極的に担保ローン対応しています。

親族間売買のための不動産担保ローンを希望する資金需要者には様々な理由がありますが、親族の借金を肩代わりするために親族間売買するケース、不動産を妻と共有で所有していて離婚を機に妻の持ち分を買い取るために親族間売買するケース等々、資金需要者それぞれに色々な原因があります。
共有持ち分の共有者が複数いて権利関係が複雑に絡み合ったり、銀行の住宅ローンが残っていて共有者が連帯保証人になっている場合で、銀行が共有者の連帯保証契約を解除してくれないケース等、親族間売買には複雑な権利関係が絡み合っているケースが少なくありません。

離婚を機に妻の持ち分不動産を共有者である夫が買い取って単独の所有権にするという親族間売買で、住宅購入時の銀行住宅ローンが残っている場合は連帯保証人である妻の連帯保証契約を解除する必要があります。
第1抵当権で設定されている銀行の融資担当者に親族間売買する旨を伝えて、持ち分所有権の無くなる妻の連帯保証契約を解除してもらえるよう相談、交渉します。
銀行によっては連帯保証契約の解除を受け付けないケースもありますが、その場合は銀行の住宅ローン自体を他の銀行やローン会社で借り換えなければいけません。
妻の連帯保証契約を解除して夫単独での銀行住宅ローンに組み直した後は、妻の持ち分不動産を買い取るためにローン会社へ第2抵当順位からの不動産担保ローンを融資申し込みします。
銀行は親族間売買のための不動産担保ローンはほとんど融資対応していませんが、ローン会社の不動産担保ローンは親族間売買のための担保融資にも柔軟対応していますので、因果関係が複雑になりがちな親族間売買を検討中の資金需要者にはローン会社の不動産担保ローンはお勧めです。

親族間売買で注意するべき点は、親族からの不動産買い取り金額が近隣の不動産市場と比較して適正な価格で不動産売買されることです。
近隣の不動産市場と比較して不動産売買金額が安過ぎると親族からの贈与と見なされる事がありますので、親族間売買の売買金額を設定する際には適正価格になるように注意しましょう。

気になる事例VOL･227　は東京都北区在住の唐沢様。52歳の男性で、東京都内で雑貨店を営む個人自営業者の方です。
離婚予定である妻が持ち分所有する不動産の親族間売買のための資金として20年長期返済型、元利均等返済方式で1000万円の不動産担保融資希望です。

不動産担保ローン審査対象物件は300世帯ほどの大規模な分譲マンションで20階建ての15階部分、占有面積90㎡の4LDKタイプで平成15年新築です。
唐沢様ご家族が居住用不動産として現在利用中です。
銀行の住宅ローンが第1抵当権で4000万円設定されていて、融資金残債務は2000万円あります。
返済延滞や税金未納、管理費や修繕積立金の遅延もありません。

不動産担保ローン審査対象物件は東京都北区王子、JR京浜東北線王子駅より徒歩で約10分の第1種中高層住居専用地域に位置し、近隣の中古分譲マンション売買取引相場は平均して90㎡4LDKタイプ、築15年以内で5500～5900万円（坪200～216万円）前後です。
王子駅近辺は大手スーパーや商業施設、大小商店が軒を連ねる活気ある住宅街です。
交通アクセスもJR線、東京メトロ南北線、都電荒川線と複数路線が利用可能で利便性は高いです。
担保査定としては中級程度の住宅地です。
よって建物坪数27,22坪、建物坪相場200万円、総額5444万円と不動産担保査定評価しました。
第1抵当権者である銀行の住宅ローン残債務2000万円に想定遅延損害金2年分を加算して、第2抵当順位から1000万円の不動産担保ローンを融資実行しても不動産担保融資掛け目6割強と融資上限金額以内にまとまります。

東京都内で雑貨店を営む唐沢様は配偶者である妻との離婚が調停で決まり、所有マンションの妻側の持ち分2分の1不動産を親族間売買で900万円で取得することになりました。銀行の住宅ローンは妻も連帯保証人として契約当事者になっていたため、銀行融資担当者に妻の持ち分不動産を買い取って単独所有とするので妻の連帯保証契約を解除してほしいと頼んだところ、銀行側は連帯保証契約解除を快諾しました。同じ銀行に妻の持ち分を買い取るための親族間売買での不動産担保ローン相談をしましたが、銀行からの回答は親族間売買には融資対応していないとの事でした。唐沢様はローン会社A社へ親族間売買のための買い取り資金融資を相談します。融資担当者から親族間売買のための買い取り資金融資にも対応していると回答された唐沢様はローン会社A社に正式に不動産担保ローン申し込みします。不動産現地調査、社内融資稟議、担保融資必要書類の提出、親族間売買のための不動産売買契約書の作成、社内融資稟議可決、金銭消費貸借契約を経て後日、融資金額1000万円、貸出金利8％、返済年数20年、毎月々8万4000円お支払い、返済総額2008万円という内容の不動産担保ローンが融資実行となりました。

持ち分不動産の親族間売買にもローン対応可能に関してのまとめです。

・銀行や住宅金融支援機構の取り扱う住宅ローンは新規の住宅購入に関しては積極融資対応するが、親族間での不動産売買に対しては銀行からのローン付けはハードルが高く担保融資利用は難しい。ローン会社が取り扱う不動産担保ローンは親族間での不動産売買に対しても柔軟に担保ローン対応可能。
・親族間売買のための不動産担保ローンを希望する資金需要者には様々な理由があるが、親族の借金を肩代わりするために親族間売買するケース、不動産を妻と共有で所有していて離婚を機に妻の持ち分を買い取るために親族間売買するケース等々、資金需要者それぞれに色々な原因がある。
・親族からの不動産買い取り金額が近隣の不動産市場と比較して適正価格で不動産売買されず、近隣不動産市場と比較して不動産売買金額が安過ぎると親族からの贈与と見なされる事があるので、親族間売買の売買金額を設定する際には適正価格になるように注意すること。

監修
株式会社ABCサニー代表取締役
貸金業務取扱主任者
秋山容吉

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